Есть собственно два мнения о необходимости перепланировки:
- Согласование перепланировки необязательная процедура
- Узаконивание перепланировки необходимо, так как несогласованные изменения в квартире – это незаконно
Тема дискуссионная и существует множество аргументов в пользу каждой из позиции. Мы будем отстаивать здесь вторую – о необходимости перепланировок – и дадим несколько развернутых аргументов, доказывающих нашу точку зрения.
1. Ожидание звонка в дверь от проверяющих служб.
Очень неприятно запускать кого-то в свой дом для проверки квартиры на соответствие строительным нормам. Тем более, если после этих проверок вам выписывают санкции.
Само ожидание неприятного разговора приносит массу дискомфорта в жизнь человека, который хочет быть в своей квартире как за каменной стеной. А на деле выходит, что при нарушениях это спокойствие могут законно нарушить проверяющие службы.
2. Если дом признается аварийным в результате проведенных строительных работ, то собственник обязан будет компенсировать все затраты других собственников, вплоть до компенсации жилья.
По мнению строительного эксперта Дениса Калеева, совокупность неблагоприятных факторов на конструкции дома могут привести к авариям разного масштаба, вплоть до обрушения, и мы являемся свидетелями этих громких аварий, которые освещают центральные каналы телевидения.
Пример: случай в Химках, когда были выполнены проемы в стенах в панельном доме без предварительных расчетов. Несущие стены покрылись трещинами, и только благодаря настойчивости управляющей компании были произведены расчеты, которые показали, что необходимо срочно проводить усиление конструкций. Масштабы необходимых усилений были таковы, что пришлось усиливать не только стены на этаже, где были проемы, но и этажами выше и ниже. И теперь просто представьте себя соседом выше, к которому приходят и предлагают усилить металлом стены в его квартире.
Этот случаи не единственный. Совокупность факторов: обильные осадки, сильные перепады температур в короткий срок, несанкционированные перепланировки, влияние подземного и наземного транспорта в совокупности могут привести к обрушению даже достаточно «молодое здание».
А теперь давайте смоделируем ситуацию: сосед сделал ремонт и сломал несущую стену, эксперты вовремя, до обрушения, выявили такой дом и признали его аварийным. Следующим шагом будет немедленное выселение людей. Только после этой процедуры наступает этап поиска виновного. Он официально должен компенсировать вам затраты по жилью. Но если забыть о виновном и вспомнить, о последствиях, то проблема глобальная: при аварии в многоэтажном доме без жилья, на улице могут оказаться сотни семей. Это не иначе, как социальная катастрофа.
3. В случае наступления аварии в доме (залив водой), на каком бы этаже ваша квартира не находилась, юристы страховой компании обоснуют причину аварии вашей несогласованной или незаконной перепланировкой. И это может повлечь значительную компенсацию за собой.
Примером может служить случай на Дмитровском шоссе. В девяти этажном доме на 9-м этаже прорвало трубу холодного водоснабжения, залило все квартиры по стояку до 3-го этажа. Почти всю ночь лилась вода, пока не отключили стояк холодной воды всему дому. В это время мы как раз завершали процесс согласования перепланировки квартиры на пятом этаже. Собственники квартиры, в которой произошла авария, были застрахованы, и соответственно они потребовали от страховой компании возместить ущерб себе и третьим лицам. Страховая компания предъявила претензии к собственнику квартиры на пятом этаже и к собственнику квартиры на шестом этаже, якобы авария произошла в связи с несанкционированной перепланировкой этих квартир. Кажется, это совсем не логично: как могла перепланировка на 5-6 этажах повлиять на прорыв трубы на 9-м этаже? Однако у экспертов страховой компании нашлось достаточно аргументов для такого противоречивого иска. У собственника на пятом этаже было все согласованно и предъявлено в суд, а вот собственник квартиры шестого этажа выплатил огромную сумму за ущерб. К сожалению, такие ситуации сплошь и рядом. И чтобы как-то себя защитить, лучше позаботиться о юридической чистоте своей квартиры и вопросов перепланировки.
4. Перепланировка может быть препятствием при продаже квартиры: многие просто отказываются покупать квартиру с проблемой.
Мы переговорили с риэлторами, которые продают и помогают людям покупать квартиры ежедневно. Вопрос был задан так «как часто встречаются квартиры с незаконной перепланировкой и насколько охотно их покупают?». Оказалось что, во-первых, каждая третья квартира на вторичном рынке уже с выполненной незаконной перепланировкой, во-вторых, продажи их намного сложнее, нежели квартир без перепланировки. По словам риэлторов, если перепланировка незначительная (например, снесена перегородка между ванной и санузлом), квартиру ещё могут рассмотреть, а если перепланировка более серьёзная, потенциальные покупатели просто отказываются от такой квартиры, продолжая поиски на рынке недвижимости.
5. Покупатели с привлечением ипотеки вынуждены отказываться от вашей квартиры. Коммерческие банки обычно отказывают гражданам в ипотеке на ненадежное жилье.
Почему же банки не дают ипотеку под квартиры, в которых выполнена перепланировка? Всё очень просто: они минимизирует свои риски. Если заемщик не сможет выплачивать ипотечный кредит, то им достанется квартира с большими проблемами, и уже банк, как собственник, начнёт отвечать за выполненную перепланировку, чего он делать, естественно, не хочет.
6. Даже купив у вас квартиру, собственник может отказаться от договора по причине несогласованной перепланировки.
Покупая недвижимость, вы приобретаете не только новый дом, но и проблемы связанные с этой недвижимостью. Например, это может быть невозможность согласования перепланировки. Для того чтобы дальше жить без проблем, вам придётся полностью сделать новый ремонт с перепланировкой, соответствующей нормам и правилам.
Пример: собственник купил квартиру в Москве, но не сразу осознал, что квартира с несогласованной перепланировкой. Он старается расторгнуть договор и успешно это делает на основании того, что перепланировка в квартире не соответствует законодательным нормам. По закону суд встанет на сторону покупателя, а для продавца это станет достаточно затратным мероприятием.
7. Перепланировка может стать причиной отказа в выезде заграницу.
Подобно любой задолженности, несогласованная перепланировка может стать причиной отказа в выезде заграницу. Поэтому, планируя свою поездку, во избежание неприятных ситуаций, не о своих бытовых проблемах, которые могут стать препятствием на пути к отдыху, встрече с родственниками или деловой встрече.
8. Вам могут отказать в получении кредита под залог квартиры, если ваша перепланировка не будет согласована.
Когда банк оценивает размер кредита под залог квартиры, он спрашивает все документы, в том числе поэтажный план БТИ, а также требует документы на саму квартиру. Если обнаружится несанкционированная перепланировка, то вам попросту откажут в кредите. Банку не нужно неликвидная недвижимость и он всячески будет стараться от нее отказаться.
9. Несогласованная перепланировка уменьшает срок жизни квартиры
Как правило, квартиры собственников планируют передать её своим детям и внукам. Но при этом часто владельцы не задумываются о целостности конструкций в доме и перепланировке, которая может навредить дому. Это могут быть проемы в несущих стенах, подрезка конструкции, штробления для электрики, установка сейфов в несущей колонне. При таких вмешательствах срок службы дома сильно снижается: рассчитанный на 120 лет службы, дом может простоять в итоге 30 лет. В случае таких вмешательств дом не выстоит до передачи детям и внукам. Дом признают аварийным, а всех жильцов потребуют расселить за ваш свой счёт.
10. Жалобы соседей, которые могут сделать жизнь невыносимой.
Часто собственники квартир вынуждены обращаться в компании, занимающиеся согласованием перепланировки из-за того, что у них в разгаре конфликт с соседями. Соседи пишут в контролирующие службы, которые обязаны реагировать на соответствующие письма и организовывать проверку вашей квартиры на предмет обращение соседей. В случае если ваша перепланировка согласована, то причины для беспокойства отсутствуют, но если планировка несанкционированная или ее невозможно согласовать, то вас ждет официальное общение с управляющей компанией и соседями.
11. Конфликт между родственниками тоже может стать провокацией для написания жалобы в Мосжилинспекцию.
Контролирующие и инспектирующие службы могут организовать проверку и в случае выявления несанкционированной перепланировки, вы получите предписание. Чаще всего в предписании предлагают согласовать выполненную перепланировку в определённый срок или вернуть квартиру в исходное состояние.
12. Часто перепланировка в квартире является причиной конфликта с управляющей компанией. При этом их вмешательство может значительно усложнить дальнейший процесс согласования для собственника.
Если управляющая эксплуатирующая компания выявила несогласованную перепланировку, то, скорее всего, любые споры и просьбы к управляющей компании вам придется оставить.
Были случаи шантажа и вымогательства дополнительных средств. Управляющие компании понимают, что вы юридически с ними спорить не сможете, и это может привести к тому, что вы потеряете свой голос на общей собрании по решению проблемного вопроса.
13. Штраф за не санкционированную перепланировку.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры для физических лиц на сегодня составляет 2500 рублей. Плюс предписание с требованием либо согласовать выполненную перепланировку, либо вернуть всё в исходное состояние. Для юридических лиц штраф за несанкционированную перепланировку на порядок выше и зависит от каждого конкретного случая.
14. Самый «страшный» аргумент — это то, что вас могут лишить собственности, если вы совсем не реагируете на требования Жилинспекции. Конечно, это самые запущенные случаи, но сам факт наличия таких прецедентов должен настораживать.
Процедура лишения права собственности на квартиру в случае несанкционированной перепланировки прописана. Если собственник не реагирует на предписание, инспекция подает в суд заявление о лишении собственника права собственности. Нового собственника, приобретающего квартиру, обязывают вернуть планировку квартиру в исходное состояние, а разницу между стоимостью квартир выплатить бывшему собственнику.
15. Страхование квартиры при незаконной перепланировке.
Любой агент с радостью возьмет деньги и заключит с вами договор страхования, но в случае наступления страхового случая вероятность получения денег от компании невелика. Аргумент агента: в квартире есть незаконные действия, а страховая компания не может покрывать незаконные работы.
Таким образом, вопрос о согласовании перепланировки лучше рассматривать именно в юридическом ключе. Конечно, каждый решает его для себя самостоятельно. Кто-то задастся вопросом: зачем я буду оформлять перепланировку, если я не собираюсь продавать квартиру? На наш взгляд, такой подход изначально неверен. На текущий момент действительно может не быть желания продавать квартиру. Но неизвестно, что может произойти через 5, 10, 20 лет. Мы рекомендуем быть готовым к потенциальной продаже своей квартиры. И пусть вы не хотите этого делать, зато у вас будет уверенность, что вы можете это сделать без юридических проблем.