Перепланировка квартиры – событие, к которому обычно собственник подходит с большим энтузиазмом. Решение о перепланировке часто связано с покупкой нового жилья или с желанием что-то поменять в уже существующей квартире. В любом случае, перепланировка всегда меняет облик дома, принося в жизнь что-то новое. Но за ожиданием приятного результата многие собственники совсем забывают о процессах согласования и проведения перепланировки, которые в общей сложности могут занять от полугода до года вашего времени. Мы поговорили с ведущим специалистом отдела согласования компании «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА» Юлией Шпилевской и узнали об основных сложностях и проблемах, с которыми сталкиваются владельцы квартир, когда решаются на перепланировку в 2020 году и расспросили о новых тенденциях в процессе согласования перепланировки.
Юлия, часто ли к вам обращаются собственники квартир с готовым дизайнерским проектом и просят согласовать перепланировку? В каких случаях оказывается, что перепланировка невозможна?
Да, чаще всего к нам обращаются именно по причине невозможности согласовать перепланировку по дизайнерскому проекту. Это возникает из-за того, что дизайнеры, создавая проект, не учитывают строительные и санитарные нормы, а также не знают законодательства по перепланировке. Соответственно предлагают заказчику варианты, которые создаются исключительно из творческого взгляда.
Например, одна из самых распространенных ошибок дизайнера – присоединение лоджии или балкона к комнате. Согласно законодательству снос стены между балконом и комнатой категорически запрещен, и такая перепланировка не может быть согласована. Объединение может быть осуществлено только в случае, если стена будет снесена не полностью, присутствуют стеклопакеты, разграничивающие пространство. Есть еще другой выход, который возможно согласовать с помощью профессионалов. Это установка французских окон или дверей. Такая перепланировка позволит расширить пространство при открытии дверей, но по факту не будет нарушать пространство.
План квартиры после перепланировки балкона и комнаты
Также зачастую дизайнеры могут предложить перенос или расширение кухни в коридор или гостиную, что может противоречить санитарным и техническим нормам. Перенос кухни – сложная манипуляция, которая также требует предварительной компетентной консультации.
Основной итог – от дизайнеров часто приходят проекты, не соответствующие нормам, а собственники имеют печальный опыт, слепо им веря. Поэтому если вы сомневаетесь в соответствии проекта техническим нормам, присылайте его нам на почту: наши специалисты бесплатно укажут на ошибки, подскажут, что можно изменить и предложат помощь в создании уже технического проекта по перепланировке.
Хорошо. Скажем, мы поняли, что нуждаемся в обязательном согласовании перепланировки. Какие этапы согласования мы должны будем пройти, чтобы успешно узаконить все изменения?
Согласование перепланировки – сложный и долгий процесс, включающий в себя множество этапов, которые с каждым годом только усложняются. Пойдем по порядку.
1. Консультация у специалиста.
Когда собственник продумывает перепланировку, на самом начальном этапе ему необходимо получить компетентную консультацию у специалиста. Такой специалист может быть профессионалом в коммерческой компании или сотрудником Жилинспекции. Консультация в обоих случаях будет бесплатной. Однако, обращаясь в Жилинспекцию, собственник может столкнуться с двумя трудностями: 1) попасть в Жилинспекцию на консультацию очень сложно и может занять время, 2)в этой структуре дают консультацию, за которую никто не отвечает. То есть может быть так, что специалист сначала скажет, что перепланировка возможна, а потом собственник получит неожиданный отказ. Происходит это из-за того, что специалист из Жилинспекции не заинтересован в конечном результате, тогда как компания заключает договор и отвечает по нему.
2. После того, как мы поняли, какая перепланировка нам нужна, нам необходимо разработать Проект перепланировки и Техническое заключение.
Техническое заключение – это документ по обследованию объекта, инженерных конструкций. Главная цель создания технического заключения – определить, возможна ли такая перепланировка в квартире, есть ли в ней какие-либо особенности, аварийные участки, которые не позволят выполнить работы или потребуют дополнительных работ по восстановлению. Подробное техническое заключение особенно необходимо в старых домах. Также обследование носит серьезный характер, если в новых домах затрагиваются несущие конструкции – проемы в несущих стенах, когда может потребоваться вскрытие каких-либо элементов. Это уже, по сути, начала согласования. В новых домах обследование и создание технического заключения без затрагивания несущих стен обычно носит довольно формальный характер.
Также важно заметить, что инженер кроме указания информации о состоянии дома, обязательно делает выводы о возможности перепланировки. И они являются основополагающими для инженера, который будет разрабатывать проект перепланировки. К слову, это может быть как один человек, так и два разных специалиста.
Титульный лист Технического заключения
Требования к Проекту тоже определены законодательно. Проект перепланировки имеет определенные требования: в нем содержатся сведения не только о том, какая была и будет квартира, но также разделы об инженерных коммуникациях, о разделении пола и специальные разделы по перепланировке. То есть отсюда вывод, что проект должен разрабатывать специалист, который понимает, что такое согласование перепланировки. И это ответ на частный вопрос наших заказчиков о том, может ли выполнить проект перепланировки дизайнер. Мы всегда четко отвечаем, что дизайн-проект и проект перепланировки – разные документы, у которых разный состав и по-разному расставлены акценты. Проект и Техническое заключение делают организации, имеющие специальный допуск СРО.
Однако если в доме затронуты несущие конструкции, то Техническое заключение разрабатывают а) автор проекта дома – тот, кто его проектировал, б) если автора нет, то ГБУ экспертный центр – организация, уполномоченная правительством Москвы. Еще один обязательный случай, когда мы должны привлекать эту организацию, — перепланировка в старом доме с деревянными перекрытиями. Обычно это дома, построенные до 1940-ого года.
Титульный лист Проекта заключения
3. Подача Проекта перепланировки и Технического заключения через МФЦ в Жилинспекцию.
Подача документов в Жилинспекцию через МФЦ – бесплатная процедура. Получить ее можно либо самостоятельно, либо в комплексе услуг компании, ведущей согласование перепланировки. После подачи заявления мы ждем от Жилинспекции ответ в течение 1- 1,5 месяцев. Причем ответ может быть совершенно разный: либо это 1) решение о согласовании перепланировке, либо 2) отказ в проведении перепланировки.
Дальше в зависимости от ответа, у нас два пути действий:
- Если мы являемся счастливыми обладателями разрешения, то наша перепланировка согласована, и у нас есть 1 год на проведение ремонтных работ. В течение этого года мы выполняем работы. Важно, что если ремонтные работы не выполнены в течение года, то разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово на полгода.
- При отказе в перепланировке мы можем вернуться к проектировщику и поменять проектное решение, либо мы можем исправить проект, так как в отказе четко прописано, что не так. И, исправив ошибки, мы можем заново подать заявление в Жилинспекцию и ждать новый ответ.
Распоряжение Жилинспекции
4. Оформление акта о завершенном переустройстве жилищной инспекцией.
Второе обращение в Жилинспекцию – это приемка квартиры, результатом которой при принятии квартиры является выдача акта о завершенном переустройстве. Самое печальное на этом этапе, что в случае непринятия квартиры, нам необходимо запускать весь процесс заново. На этом настаивает Жилинспекция. В редких случаях она идет навстречу и разрешает внести изменения в проект, но это действительно очень редкие случаи.
Акт о завершенном переустройстве
5. Внесение изменений в БТИ и ЕГРН (Росреестр).
По факту внесение изменений в БТИ и ЕГРН – это архивирование новой информации о доме в соответствующих инстанциях. В принципе на этапе получения акта о завершенной перепланировке наше согласование может быть завершено, но мы, как специалисты, обычно советуем выполнять этот этап сразу после перепланировки, чтобы не откладывать все в долгий ящик. Законодательство меняется каждый день и неизвестно, какие новые порядки и сроки внесения будут определены в новом году. Внесение изменений в БТИ Подробнее и Росреестр не ограничено временными рамками. Но мы рассматриваем эти действия как последний завершающий этап перепланировки.
Выписка из Росреестра
Спасибо. Юлия, скажите, а какие тенденции в согласовании перепланировки вы можете проследить в 2020 году? Что стало легче, что труднее?
Скажем так, 2020 год сейчас даже не в разгаре. Но уже сейчас можно констатировать, что легче процесс согласования перепланировки не становится и вряд ли станет. На протяжении 2019 и начала 2020 года, как практикующие специалисты, мы столкнулись с тем, что Жилинспекция стала более требовательно относиться к Проекту перепланировки: особо внимательно изучать каждый раздел и все положения этого документа.
Вторая тенденция – это сравнение проектных планов квартир сверху и ниже. В случаях, когда перепланировка в этих квартирах уже осуществлена и наша будущая перепланировка ей технически не соответствует, то Жилинспекция откажет в согласовании. То есть теперь идет сравнение планов квартир и учет перепланировки других собственников, поэтому очень важно своевременно все согласовать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию из-за того, что кто-то просто раньше согласовал перепланировку.