Незаконная перепланировка — это выполненное переустройство в квартире, на которое не было получено разрешения государственных органов либо получен отказ в согласовании в связи с несоответствием строительным нормам и требованиям Мосжилинспекции.
Незаконные перепланировки жилых помещений делятся на подлежащие согласованию и неподлежащие. Незаконная перепланировка, подлежащая согласованию, имеет перспективы быть законной в случае, если планировка соответствует нормам и требованиям, а также при условии прохождения всего круга согласований.
Несогласованная перепланировка, неподлежащая согласованию — выполненные строительные работы невозможно согласовать, так как они противоречат нормам проектирования, ГОСТам и могут быть опасны для безопасной эксплуатации всего жилого многоквартирного дома.
Несогласованная перепланировка может быть зафиксирована техниками БТИ, после чего собственник помещения получает план квартиры в красных линиях, либо незафиксированная, когда последние обмеры БТИ были до выполнения ремонтно-строительных работ. Этот аспект важно знать при выборе пути согласования, а их два:
- Согласование ранее выполненной перепланировки, если квартира в БТИ в красных линиях;
- Согласование перепланировки по проекту, если в планах БТИ нет красных линий.
Чем грозит незаконная перепланировка собственнику квартиры
Мы собрали аргументы, собственнику остается принять решение об их весомости.
- Ожидание звонка в дверь от проверяющих служб – не хочется видеть на своей площади сотрудников проверяющих органов и быть проверяемым, а по факту получить еще штрафы и предписания.
- Если дом признается аварийным вследствие того, что выполнена незаконная перепланировка квартиры, ответственность за аварийную ситуацию, а также компенсацию всех затрат, вплоть до компенсации стоимости жилья, собственник берет на себя и возмещает все расходы.
- В случае наступления аварии в доме (залив водой), на каком бы этаже квартира не находилась, страховые компании виновным назовут того, у кого выявят несогласованную или незаконную перепланировку. Соответственно, значительную компенсацию за причиненный ущерб будет выплачивать виновник.
- Незаконно выполненная перепланировка может быть препятствием при продаже квартиры — многие просто отказываются покупать квартиру с проблемой.
- Если при продаже выявится незаконная перепланировка квартиры – в ипотеке будет отказано, так как банк не станет вкладывать средства в неликвидный объект.
- Даже купив у вас квартиру, покупатель может отказаться от договора, а незаконная перепланировка может стать этой причиной.
- Неоплаченный штраф за незаконную перепланировку может стать причиной отказа в выезде заграницу.
- Последствия незаконной перепланировки могут заключаться в отказе банка в выдаче кредита под залог квартиры.
- Наличие видимых трещин в несущих стенах либо деформаций конструкций и остается лишь гадать — не ваших ли рук дело.
- Жалобы соседей, которые могут сделать жизнь невыносимой.
- Конфликт между родственниками тоже может стать провокацией для написания жалобы в Мосжилинспекцию, которая выпишет штраф за незаконную перепланировку квартиры.
- Часто перепланировка в квартире является причиной конфликта с управляющей компанией. При этом они могут сильно насолить собственнику.
- Штраф за незаконную перепланировку квартиры 2020, естественно предусмотрен.
- Самый «страшный» аргумент — это то, что вас могут лишить собственности, если вы не реагируете на требования Мосжилинспекции. Если есть незаконная перепланировка, суд может обязать собственника согласовать ее в установленном порядке либо вернуть все в исходное состояние. При отказе или отсутствии реакции со стороны владельца – квартиру могут продать на аукционе, возместив тем самым расходы все пострадавшим. К счастью, до этого дошли лишь несколько собственников, но прецеденты есть.
Предполагаем, что аргументы убедительны, но одновременно знаем, что значительная часть к ним отнесется несерьезно и тем не менее предупрежден — значит вооружен.
Рекомендуем перейти на страницу «согласование перепланировки квартиры» для того что бы понять процесс согласований или поручить специалистам данную задачу.
Незаконная перепланировка, куда обращаться собственнику
У владельца квартиры с незаконной перепланировкой есть четыре варианта.
- Самостоятельно решать вопросы с Мосжилинспецией и сделать законной перепланировку в квартире.
- Обратиться к специализированной компании, например, в «ЖИЛЭКСПЕРТИЗУ», которая знает, как сделать так, чтобы перепланировка стала законной.
- Обратиться в суд .
- Ничего не делать и ждать последствий незаконной перепланировки в квартире.
Самостоятельно разобраться с незаконной перепланировкой в квартире можно, но на это потребуется много сил, времени. Финансовой выгоды может не быть, а вот «засветить» квартиру и попасть в затруднительное положение можно запросто. Сам процесс прохождения этапов при несложной перепланировке займет не менее шести — семи месяцев. Система одного окна не предполагает консультаций с чиновниками, которые принимают решение о согласовании перепланировки и поэтому собственник самостоятельно должен изучить 508 постановление и все нюансы, которые нужно знать при оформлении технической документации. Не просто так появились компании, к которым обращаются собственники за помощью в согласовании незаконной перепланировки.
Как определить есть ли в квартире незаконная перепланировка?
- Берем поэтажный план в БТИ и сопоставляем с фактической планировкой в квартире. Поэтажный план БТИ выполняется в масштабе и поэтому размеры простенков, количество окон, расположение перегородок, дверных проемов, расположение приборов в санузле и на кухне должны совпадать с фактическим местоположением и размерами.
- Если план БТИ совпадает с планировкой в квартире, то все законно, если есть отклонения, то это — несогласованная перепланировка квартиры, то есть — незаконная.
- Согласование незаконной перепланировки квартиры начинается с проведения анализа реальной ситуации в квартире относительно документам БТИ и Росреестра.
- Каждый собственник должен помнить и знать о том, что документы именно этих органов (БТИ и Росреестр) должны соответствовать фактической планировке вашей квартиры.
Видео: как сделать эскиз перепланировки
Нормативные документы для согласования перепланировки в Москве
- Градостроительный кодекс РФ.
- Жилищный кодекс РФ.
- Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция — ПП №1572 от 17.12.2018г.), и внесшим большое количество изменений в данную область.
Это сложные нормативные акты даже для юристов, не говоря уже о большинстве людей без юридического образования. У нас есть многолетняя практика согласований по данному постановлению. Мы Вам рекомендуем опираться на тех людей, у кого есть значительный опыт и накопленные знания в области согласований.
Какие изменения в квартире категорически запрещены?
- Сносить несущие стены или ослаблять их, прорубая арки или окна без разрешения;
- Переносить или расширять дверные проемы в несущих стенах;
- Делать подвал или другие помещения под зданием;
- Демонтировать общедомовые коммуникации (вентиляционные короба, технические короба, перенос стояков отопления или водоснабжения);
- Переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухня;
- Добавлять квадратные метры санузлу, кухне или балкону за счет жилых комнат;
- Присоединять тамбур;
- Присоединять чердак;
Какие работы можно делать без получения разрешений в квартирах
- переклейка обоев или покраска стен;
- замена напольного покрытия на аналогичное;
- другие косметические изменения;
- замена окон и дверей;
- облицовка балконов с внутренней стороны;
- установка кондиционеров и антенн;
- замена сантехнических приборов без перемещения.
Как выявляют незаконную перепланировку жилых и нежилых помещений
Незаконные перепланировки жилых помещений явление распространённое. В Москве квартир с незаконным переустройством множество, собственники самостоятельно оценивают такие изменения, как значительные или незначительные — это ошибочное мнение, так как в Мосжилинспекции оценивают перепланировку, как законную или незаконную.
Если смотреть на многоквартирный дом из 150 квартир, то 30-50 квартир с проблемами.
Как же их выявляют:
- Ненамеренно сам собственник сделал признание в незаконной перепланировке квартиры, вызвав техников БТИ. Техник выполнил работу и внес все изменения в новый план, подтверждая тем самым, что в квартире сделали несанкционированную перепланировка.
- При ремонте в квартире на собственника жалуется в надзорные службы, как правило, половина подъезда.
- В момент, когда электрик, сантехник или другой представитель управляющей компании, приглашенный в квартиру для каких-либо работ, видит, а затем фиксирует перепланировку.
- Соседу кажется, что из-за вашей планировки у него шумно, пахнет или отошли обои, то сосед пишет в надзорные службы, комиссия идет в квартиру и составляет бумагу о признании перепланировки незаконной.
- Специальные рейды управляющих компаний для фиксации «проблемных» квартир, в которых имеется несанкционированная перепланировка.
Иногда проще и дешевле восстановить в исходный вид квартиру, чем проходить процесс согласования, каждый случай нужно сначала проанализировать и сделать финансовый расчет.
Штраф и ответственность за незаконную перепланировку в квартире
Штраф за незаконную перепланировку в квартире для физических лиц составляет 2500 рублей, в обоих случаях помимо штрафа выписывается предписание о незаконной перепланировке. Предписание о незаконной перепланировке в квартире выписывает инспектор из Жилинспекции. И это только старт неприятностей, которые настигнут собственника. Предписание говорит о том, что должен сделать собственник квартиры помимо оплаты штрафа, а это, как правило, два варианта: первый — вернуть квартире прежнюю планировку, второй — предъявить разрешение на перепланировку в течение одного месяца. Условие конечно же жесткое, так как за один месяц получить разрешение невозможно, а переделывать ремонт в квартире с восстановлением предыдущей планировки — не может устроить собственника с незаконной перепланировкой. Если собственник квартиры никак не реагирует на предписание, то его могут ждать самые неприятные последствия, такие как лишение прав на собственность через суд. Мосжилинспекция обращается в суд, и такие случаи есть в практике, на лишение прав собственности с дальнейшей продажей недвижимости. Купивший обязуется восстановить квартиру в прежнее состояние за свой счет и вернуть часть денег прежнему собственнику за вычетом суммы, которая была потрачена на восстановление в квартире.
Как узаконить незаконную перепланировку в квартире
Исходим из того, что перепланировка в квартире выполнена и незаконна потому, что не получено разрешение на произведенное переустройство. Необходимо получить разрешительные заключения и зарегистрировать, как законную перепланировку в квартире.
Законом города предусмотрен порядок действий и в этой ситуации важнейшим условием является соблюдение строительных норм и правильность выполненного ремонта.
Незаконная перепланировка, куда обращаться. Процедура оформления и что делать с незаконной перепланировкой в квартире
Первым этапом необходимо проанализировать исходные данные на квартиру и новую планировку. Для этого потребуется взять планы БТИ, Росреестра и сделать эскиз построенного в квартире.
Вторым этапом заказываем и получаем «техническое заключение о допустимости и безопасности» выполненных строительных работ. Данный технический документ выполняют специализированные компании с допуском СРО.
Третий этап. Подготовка пакета документов для Мосжилинспекции, подача заявления для того, чтобы провести процедуру актирования выполненных работ по перепланировке в квартире.
Четвертый этап. Приглашаем инспектора в квартиру и после проверки получаем акт о завершенном переустройстве.
Пятый этап. Внесение изменений в базу БТИ после выполненной перепланировки. После подачи заявления в БТИ назначается день выхода техника в квартиру, который проведет инвентаризацию и через три недели можно получить план БТИ с новой законной планировкой.
Шестой этап. Внесение изменений в ЕГРН, то есть необходимо заказать технический план у кадастрового инженера и пройти процедуру внесения изменения в выписку ЕГРН.